Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

 

 

Характеристики объекта	Объект оценки	Объекты сопоставления
ОС1	ОС2	ОС3	ОС4	ОС5
Местоположение	отл.	хор.	отл.	отл.	удовл.	отл.
Корректировка		5,00%	-	-	12,00%	-
Этажность квартиры	11/14	9/9	3/14	9/9	7/9	7/10
Корректировка		7,00%	-	7,00%	-	-
Состояние объекта	хор.	отл.	хор.	отл.	удовл.	хор.
Корректировка		-5,00%	-	-5,00%	3,00%	-
Площадь общая, м	52,8	55,00	52,00	47,00	44,00	58,2
Корректировка		-2,00%	-	2,00%	3,00%	-4,00%
Площадь жилая, м2	29,4	38,00	30,00	30,00	28,5	31,1
Корректировка		-5,00%	-	-	-	-
Площадь кухня, м2	7,7	7,00	9,00	7,5	7,00	10,1
Корректировка		-	-2,00%	-	-	-4,00%
Лоджия	+	+	+	заст.	заст.	+
Корректировка		-	-	-3,00%	-3,00%	-
Цена квартиры, $		32000,00	29510,00	30600,00	26000,00	27936,00
Корректировка сум­марная		-	-2,00%	1,00%	15,00%	-8,00%
Цена квартиры скор­ректированная, $	29485,38	32000,00	28919,80	30906,00	29900,00	25701,12

Характеристики объекта Объект оценки Объекты сопоставления ОС1 ОС2 ОС3 ОС4 ОС5 Местоположение отл. хор. отл. отл. удовл. отл. Корректировка   5,00% - - 12,00% - Этажность квартиры 11/14 9/9 3/14 9/9 7/9 7/10 Корректировка   7,00% - 7,00% - - Состояние объекта хор. отл. хор. отл. удовл. хор. Корректировка   -5,00% - -5,00% 3,00% - Площадь общая, м 52,8 55,00 52,00 47,00 44,00 58,2 Корректировка   -2,00% - 2,00% 3,00% -4,00% Площадь жилая, м2 29,4 38,00 30,00 30,00 28,5 31,1 Корректировка   -5,00% - - - - Площадь кухня, м2 7,7 7,00 9,00 7,5 7,00 10,1 Корректировка   - -2,00% - - -4,00% Лоджия + + + заст. заст. + Корректировка   - - -3,00% -3,00% - Цена квартиры, $   32000,00 29510,00 30600,00 26000,00 27936,00 Корректировка сум­марная   - -2,00% 1,00% 15,00% -8,00% Цена квартиры скор­ректированная, $ 29485,38 32000,00 28919,80 30906,00 29900,00 25701,12

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры. Таблица 3.3 _______________ Расчет стоимости квартиры методом парных продаж_____________

1. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на оп­ределении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что по­купатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта анало­гичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы. Преимущества затратного подхода:

1 . При оценке новых объектов затратный подход является наиболее на­дежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

■ технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

■ обоснование необходимости обновления действующего объекта;

■ оценка зданий специального назначения;

■ при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

■ анализ эффективности использования земли;

■ решение задач страхования объекта;

■ решение задач налогообложения;

■ при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных дру­гими методами.

Недостатки затратного подхода:

1 . Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижи­мости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строе­ний и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Этапы затратного подхода (см. рис. 3.3):

У Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного

использования (Сз). У Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или

Сзам).

У Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

• физический износ - износ, связанный со снижением работоспособ­ности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

• функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

• внешний износ - износ в результате изменения внешних экономи­ческих факторов.

У Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн. У Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

 

2. Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объек­тах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м , то формула расче­та будет иметь следующий вид:

С =С ²*S *К *К *К *К *К *К

где

С_о - стоимость оцениваемого объекта;

2 2

С_м - стоимость 1 м типичного сооружения на базовую дату;

So - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1 ,1 -1 ,2);

К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцени­ваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1 );

К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базо­вой датой и датой на момент оценки;

К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходи­мо учитывать:

- единое функциональное назначение;

- близость физических характеристик;

- сопоставимый хронологический возраст объектов;

- другие характеристики.

 

3. Метод разбивки по компонентам

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строитель­ные компоненты - фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого ком­понента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

 

* К

, где

 

Сзд - стоимость строительства здания в целом;

Vj - объем j-го компонента;

Cj - стоимость единицы объема;

n - количество выделенных компонентов здания;

К_н - коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оце­ниваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по ком­понентам:

- субподряд;

- разбивка по профилю работ;

выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчиты­ваются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на рас­чете затрат на наем различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки сумми­руются.

4. Метод количественного обследования

Данный метод основан на применении детального количественного рас­чета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных рас­ходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет стоимости строительства

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денеж­ных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

строительные работы;

работы по монтажу оборудования (монтажные работы); затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвен­таря;

прочие затраты.

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

ресурсный;

ресурсно-индексный;

базисно-индексный;

базисно-компенсационный;

на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроекти­рованных объектов-аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресур­сов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе произ­водства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с систе­мой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, опреде­ляемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базо­вых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из ба­зисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчислен­ной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнитель­ных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приори­тетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.