ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Приватизация земельных участков граждан была начата с Декрета Кабинета Министров Украины "О приватизации земельных участков".

Необходимость постановки вопроса о порядке приобретения и передачи земельных участков гражданам обусловленная рядом обстоятельств.

Во-первых, приобретение этих участков гражданам имеет свои особенности. Во-вторых, в самом Земельном кодексе Украины их приобретение и передача гражданам закреплены обособленно. В-третьих, появились новые способы приобретения гражданами земельных участков с особенным порядком реализации этого права. В первую очередь это касается приватизации земельных участков.

В настоящее время приватизация является самым распространенным способом приобретения гражданами права собственности на землю. Она осуществляется путем передачи им земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности в пределах норм приватизации. Вне всякого сомнения, эту приватизацию можно рассматривать как основание возникновения прав на землю, способ приобретения гражданами земельных участков в собственность, условие реализации их земельных прав, порядок передачи участков государственной и коммунальной собственности в частную собственность гражданам и тому подобное. Представляется, что именно в таком значении приватизация земельных участков закреплена в Земельном кодексе Украины.

Приватизация как способ приобретения права собственности представляет собой передачу объектов права государственной собственности в частную собственность граждан. Она принадлежит к рыночным правовым инструментам и связанна с переходом хозяйства нашей

страны от плановой экономической системы к рыночным принципам хозяйствования. Ведь функционирование хозяйства на рыночных принципах без приватизации земли не может быть успешным и эффективным. Поэтому статья 118 Земельного Кодекса Украины посвящена порядку проведения приватизации земельных участков гражданами и охватывает все категории земель земельного фонда Украины.

В указанной статье в первую очередь речь идет о приватизации гражданами земельных участков, которые находятся в их пользовании. Это обусловлено тем, что до этого времени еще не все граждане приобрели право собственности на участки, которые были предоставлены им в пользование.

Следовательно, гражданин, который желает приватизировать земельный участок, который находится в его пользовании, должен подать заявление в соответствующий местный совет по месту расположения участка. Необходимо отметить, что полномочия районных государственных администраций, сельских, поселковых и городских советов закреплены не только во втором и третьей главах Земельного Кодекса, а и в соответствующих разделах закона «О местном самоуправлении в Украине» и закона Украины от 9 апреля 1999г «О местных государственных администрациях».

Рассмотрение заявлений граждан о приватизации соответствующих земельных участков указанными органами исполнительной власти и местного самоуправления осуществляется по принадлежности земель на праве собственности.

В соответствии с ч 2 статьи 118 Земельного Кодекса Украины решения органов исполнительной власти и местного самоуправления по приватизации земельных участков должны приниматься в месячный срок на основании технических материалов и документов, которые подтверждают размеры этих участков. Такими техническими материалами могут быть схемы расположения земельного участка, план-проект размещения здания, а

документами - государственный акт на право постоянного землепользования, выдержки из земельно-шнуровых и хозяйственных книг местных советов. Подготовка, сбор и предоставление технических материалов и необходимых документов является обязанностью гражданина.

Органы исполнительной власти непосредственно принимают решение о приватизации земельных участков. Они являются постоянно действующими органами. Поэтому, для рассмотрения ими заявлений граждан и принятия решений по приватизации земельных участков в месячный срок нет временных препятствий. Органам местного самоуправления также предоставлено право непосредственного принятия решений. Так, в соответствии со статьей 12 Земельного Кодекса Украины к полномочиям сельских, поселковых и городских советов относится: распоряжение землями территориальных громад, а также передача земельных участков коммунальной собственности в собственность граждан и юридических лиц в соответствии с Земельным Кодексом. Однако они функционируют в сессионном режиме, что порождает трудности, связанные с соблюдением месячного срока предусмотренного для принятия, соответствующих решений.

Приоритетным направлением современной государственной политики, направленной на реформирование земельных отношений является предоставление земельных участков для ведения личного крестьянского хозяйства, и является новым правовым институтом земельного права. Он существовал и раньше в виде пользования землей для ведения личного подсобного хозяйства. В связи с потерей им значение подсобного хозяйства условиях реформирования и ликвидации коллективных хозяйств, как основных форм хозяйствования, действующее земельное законодательство возрождает этот институт в виде личного крестьянского хозяйства, но в новой, собственнической основе прав на землю. Вне всякого сомнения, такое крестьянское хозяйство является индивидуальным, основанным на праве

собственности на землю. Его характер определяется тем, что субъектами права собственности на землю являются лишь граждане Украины. Иностранные граждане и лица без гражданства могут основывать и вести в

Украине личные крестьянские хозяйства исключительно на правах аренды земли.

Право земельной собственности личного крестьянского хозяйства в основном характеризуется тем, что земельный участок предоставляется гражданам с целью производства сельскохозяйственной продукции для удовлетворения потребностей собственника (арендатора) земельного участка и членов его семьи в выращиваемой сельскохозяйственной (как растениеводческой, так и животноводческой) продукции, а также реализации излишков такой продукции на рынке.

Сейчас в Украине получило значительное распространение использования земельных ресурсов для садоводства. Новый земельный закон предоставляет возможность приобретения права собственности на землю для ведения садоводства лишь гражданам Украины. Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать земельные участки для ведения индивидуального или коллективного садоводства на условиях аренды.

Это связано с тем, что участки для садоводства, в основном, передаются из земель государственной и коммунальной собственности сельскохозяйственного назначения. А право собственности иностранных граждан и лиц без гражданства на них земельным законом не предусмотрено.

Земельные участки по заявлениям граждан передаются им в собственность в предусмотренных размерах с целью использования для закладки многолетних насаждений, выращивания сельскохозяйственных культур, а также возведения домов, хозяйственных сооружений и тому подобное. Несмотря на индивидуальную земельную правосубъектность граждан, в их садоводческих хозяйствах, также может возникать право общей долевой собственности на земельный участок, например, между

родителями и детьми, и право общей совместимой собственности на землю, между супругами. Понятно, что общая собственность не изменяет юридической природы права собственности граждан на землю. Однако она

существенно влияет на условия и порядок осуществления ими полномочий владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Земельное законодательство предусматривает не только передачу земель для ведения гражданами индивидуального садоводства, а и для ведения коллективного садоводства на основании права собственности на землю. В последнем случае значительная часть земельного участка может принадлежать на праве собственности юридическому лицу, созданной гражданами в форме садоводческого товарищества. К таким землям принадлежат земельные участки, занятые защитными полосами, дорогами, проездами, зданиями и сооружениями и другими объектами общего пользования. Специфика их использования заключается в том, что права на землю реализуются не только в соответствии с требованиями земельного законодательства, но и согласно с положением устава садоводческого товарищества. Однако особенностью нового земельного закона является то, что в соответствии с ним приватизация земельного участка гражданином - членом садоводческого товарищества осуществляется без согласия на это других членов этого товарищества. В случае приватизации гражданином земельного участка, предназначенного для садоводства, он может оставаться членом садоводческого товарищества или получить статус индивидуального садовода.

Приусадебное землепользование на землях Украины известно с древних времен. В той или другой форме его объектом всегда был земельный участок при усадьбе. Сохраняя определенную правопреемственность, часть 6 статьи 118 Земельного Кодекса Украины предусматривает порядок получения гражданами такого участка в собственность. В соответствии с ней по заявлениям граждан и решениям органов исполнительной власти или

местного самоуправления им могут бесплатно передаваться в частную собственность земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, а также хозяйственных зданий и сооружений в пределах норм приватизации земли.

Земельные участки для указанных целей, как правило, передаются из земель жилой и общественной застройки. Их использование отличается определенными особенностями. Так, соответственно статьи 39 Земельного Кодекса Украины оно осуществляется в соответствии с генеральным планом населенного пункта, другой градостроительной документацией, планом земельно-хозяйственного устройства с соблюдением государственных стандартов и норм, а также региональных и местных правил застройки. Требования по использованию отмеченных участков регламентированы и конкретизированы также в градостроительном законодательстве.

Также существует порядок реализации гражданами права на бесплатную приватизацию земельных участков, предназначенных для гаражного строительства. Такие участки также передаются им в собственность из земель государственной и коммунальной собственности жилой и общественной застройки в пределах населенных пунктов. Данное обстоятельство не противоречит основному целевому назначению этих земель, которое допускает разные виды их использования.

Также земельные участки могут передаваться гаражно-строительным кооперативам. Отличия в использовании указанных участков заключаются в том, что в первом случае участок передается в собственность конкретному гражданину, а во втором гаражно-строительному кооперативу, как юридическому лицу со всеми правовыми последствиями, вытекающие из этого.

Рассмотренный выше порядок приватизации земельных участков гражданами с некоторыми особенностями распространяется и на приватизацию ими земли для индивидуального дачного строительства.

Однако нужно отметить, что в действующем земельном законе изменены категории земель, из которых с этой целью могут передаваться гражданам земельные участки. Раньше они предоставлялись, как правило, из земель населенных пунктов. В настоящее же время, по аналогии за своим правовым режимом, категории земель жилой и общественной застройки, дачное строительство не предусмотрено. Земельные участки могут передаваться гражданам из выделенных в самостоятельную категорию земель рекреационного назначения.

Обычно, новый земельный закон не имеет обратной силы и не отменяет право собственности на земельные участки, переданные гражданам для индивидуального дачного строительства с других категорий земель. Более того, в соответствии с законодательством, которое было действующим раньше, категории земель, из которых предоставлялись земельные участки в собственность, были значительно ограничены. Так, земельные участки из земель рекреационного назначения, которые выделялись для дачного строительства, не подлежали приватизации. Они предоставлялись лишь в пользование. В настоящее время по заявлению гражданина и решению соответствующего органа исполнительной власти или местного самоуправления они могут приватизироваться.

Стоит обратить внимание на то, что новый земельный закон предусматривает лишь индивидуальное дачное строительство, то есть собственником земли может быть лишь гражданин, которому бесплатно передается земельный участок путем его приватизации. В то же время законодательство не препятствует объединению граждан, например, в дачные кооперативы с сохранением права собственности на полученный земельный участок.

В соответствии с положениями второй и третьей глав Земельного Кодекса Украины полномочиями по передачи земельных участков гражданам наделены соответствующие местные государственные администрации и

сельские, поселковые, городские советы. Поскольку речь идет о приватизации земли, указанные органы обязаны рассматривать заявления граждан о передаче им земельных участков в собственность. Они рассматриваются вместе с техническими материалами, схемами расположения участков и другими документами, которые прилагаются к заявлению.

Особенность решения вопроса о передаче земельного участка фермерскому хозяйству проявляется в том, что органы исполнительной власти или местного самоуправления вместе с заявлением и приложенными к нему документами рассматривают вывод конкурсной комиссии. В соответствии со статьей 4 «Закона о (фермерском) хозяйстве» право на создание такого хозяйства имеет каждый дееспособный гражданин Украины, который достиг 18-летнего возраста, изъявивший такое желание, имеет документы, подтверждающие его способность заниматься сельским хозяйством, и прошедший конкурсный отбор.

В случае согласия указанных органов на передачу земельного участка в собственность гражданам они дают разрешение на разработку проекта его отвода. Из части 7 статьи 118 и других положений Земельного Кодекса Украины следует, что в нем содержится соответствующий порядок передачи земельных участков гражданами.

Разработка проекта отвода земельного участка является сложным технико-юридическим мероприятием. Поэтому новый земельный закон предусматривает его осуществление специализированными организациями, которые имеют соответствующие разрешения (лицензии) на выполнение этой работы. Это могут быть научно-исследовательские и проектные институты, их филиалы и другие подразделения. Предоставление им соответствующих разрешений и лицензирование их деятельности осуществляются в порядке, предусмотренном законодательством. О наличии у таких организаций разрешения или лицензии на проектирование отвода земельных участков отмечается в проекте. При разработке проектов они

руководствуются государственными стандартами и нормативами, а также региональными и местными правилами использования земельных участков.

Действующий Земельный Кодекс Украины предусматривает подготовку проектов отвода земельных участков за счет заказчиков. Норма, аналогичная статье 19 Земельного Кодекса 1992 года, которая возложила заказ проекта на соответствующие советы, в настоящее время отсутствует. Однако нужно отметить, что из-за отсутствия у местных советов средств на разработку проектов отвода земли гражданам они и раньше разрабатывались на заказ и за счет последних. Поэтому действующий земельный закон не ухудшает положения граждан, заинтересованных в приобретении земельных участков в собственность. Земельный Кодекс не предусматривает и сроков разработки проекта отвода земельного участка. Они определяются соглашением между заказчиком и исполнителем.

Согласование проекта отвода земельного участка является важной стадией его подготовки, которая не сводится к выполнению формальных требований закона, а имеет существенное значение для осуществления землеустройства. Поэтому согласно с частью 9 статьи 118 Земельного Кодекса этот проект согласовывается с органом по земельным ресурсам, природоохранными и санитарно-эпидемиологическими органами, органом архитектуры и подается на рассмотрение соответствующей местной государственной администрации или органа местного самоуправления. Такое согласование является обязательным. Указанная норма изложена таким образом, что не оставляет возможностей для ее расширенного толкования. То есть приведенный перечень государственных органов, которые обязательно согласовывают проект отвода земли, является исчерпывающим.

Но в некоторых случаях возникает необходимость в согласовании проекта с другими государственными органам, а также смежными

предприятиями, учреждениями и организациями. В зависимости от категориальной принадлежности и основного целевого назначения земельного участка, который отводится, такими органами исполнительной власти могут быть, например, органы управления водным или лесным хозяйством.

Особой формой согласования проекта отвода земельного участка является подготовка заключений по его предоставлению или изъятию (выкупу). Это отнесено к компетенции соответствующих органов исполнительной власти и местного самоуправления. Такие выводы предшествуют разработке проекта отвода земли, поскольку без них нет смысла заказывать и разрабатывать его. Одновременно с целью предотвращения лишнего согласования проекта в отдельных случаях новый земельный закон прямо исключает необходимость согласования предоставления земельного участка в собственность гражданам. Как уже отмечалось, соблюдение срока рассмотрения проекта для местных государственных администраций, которые являются постоянно действующими органами исполнительной власти, не составляет труда.

Разработанный и согласованный проект отвода земельного участка подается на рассмотрение соответствующей местной государственной администрации или органу местного самоуправления. В соответствии с частью 10 статьи 118 Земельного Кодекса районный, сельский, поселковый, городской совет в месячный срок рассматривает проект отвода и принимает решение о передаче земельного участка в собственность.

Проблематичным является соблюдение месячного срока рассмотрения проектов отвода земельных участков соответствующими советами, которые являются не постоянно действующими органами местного самоуправления. Поэтому они делегируют указанные полномочия своим исполнительным органам в случае их создания, а на очередных сессиях утверждают рассмотренные и одобренные ими проекты.

Рассмотрение проекта отвода земельного участка и принятия решения

о его передаче в собственность является самостоятельной стадией процесса землеустройства. Согласно с пунктом "в" части 1 статьи 186 Земельного Кодекса проекты отвода земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности утверждаются органами исполнительной власти или местного самоуправления, которые предоставляют и изымают их. Указанные органы могут утвердить проект отвода земельного участка и принять решение о его передаче или отклонить его и направить на доработку. После устранения недостатков он подлежит повторному рассмотрению теми же органами с правом принятия соответствующего решения.

В соответствии с частью 11 статьи 118 Земельного Кодекса в случае отказа органа исполнительной власти или местного самоуправления в передаче земельного участка в собственность или оставление ходатайства без рассмотрения вопрос решается в судебном порядке.

В главе 25 Земельного Кодекса Украины, посвященной разрешению земельных споров, в первую очередь указывается на суд как на орган, наделенный полномочиями разрешать их. В части 2 статьи 158 земельного закона приведен перечень споров, которые рассматриваются исключительно судом. Но среди них отсутствуют земельные споры об отказе в передаче земельного участка в собственность или оставление ходатайства гражданина органами исполнительной власти или местного самоуправления без рассмотрения. Поэтому указанные споры можно считать особенными. Ведь при этом в юридическом понимании земельный участок, который передан в собственность, а поэтому и не имеет права на конкретный объект. Строго говоря, в таком понимании нет и самого земельного спора с его земельно-правовым содержанием. Возникает спор о основаниях оставления заявления без рассмотрения или принятия решения об отказе в передаче земельного участка в собственность, связанный с деятельностью или решением органов исполнительной власти или местного самоуправления

в отношении обеспечения прав граждан.

Характер деятельности или бездеятельности органов исполнительной власти и местного самоуправления в отношении рассмотрения заявлений граждан и порядок принятия решений об отказе в передаче земельных участков в собственность мало чем отличается от рассмотрения и принятия решений по другим вопросам. Это является основанием для утверждения о том, что такие вопросы подлежат судебному разбирательству в порядке производства по делам, которые возникают в административно-правовых отношениях, в частности рассмотрения жалоб граждан на решение, действия или бездеятельность государственных органов, юридических или должностных лиц в сфере управленческой деятельности.

Незаурядное значение для реализации гражданами права на приватизацию земельных участков имеют нормы бесплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности. В соответствии с частью 1 статьи 121 Земельного Кодекса граждане Украины имеют право на бесплатную передачу им земельных участков в таких размерах: для ведения фермерского хозяйства - в размере земельной доли (пая), определенной для членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство; для ведения личного крестьянского хозяйства - не более 2,0 га; для ведения садоводства не более 0,12 га; для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных строений и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более 0,25 га, в поселках не более 0,15 га, в городах - не более 0,10 га; для индивидуального дачного строительства- не больше 0,10 га; для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 га.

Приведенные нормы распространяются не только на приватизацию ранее предоставленных гражданам земельных наделов, но и на передачу

последних в собственность путем их отвода как из земель государственной,

коммунальной собственности, так из земель, изъятых у других собственников и пользователей. Поэтому нормы бесплатной передачи гражданину земельного участка не зависят от наличия у него такого участка в пользовании и от правовых оснований владения им.

Нормы бесплатной приватизации гражданами земельных участков частично воспроизводят положения статей 57 и 67 Земельного Кодекса 1992 года, например, размер земельных участков, которые передаются для ведения садоводства, индивидуального дачного и гаражного строительства. Одновременно для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных зданий в настоящее время предусмотрен единый размер приусадебного участка во время ее передачи на праве собственности гражда-

нам. Указание же на ранее установленный размер (до 0,25 га) участка, который предоставлялся членам коллективных сельскохозяйственных предприятий и работникам совхозов, по вполне понятным причинам отсутствует. Из этого, однако, не следует, что граждане утратили право на ранее предоставленные им земельные участки в указанных размерах.

В действующем земельном законе нет и правовой нормы, подобной той, которая была закреплена в части 7статьи 57 предыдущего Земельного Кодекса, в соответствии с которой, гражданам, которые имели в собственности участки, участки для ведения садоводства не предоставлялись. Теперь вопросы, связанные с бесплатной передачей земельных участков гражданам для занятия садоводством и для индивидуального дачного строительства решаются иначе. С учетом целевого назначения указанных участков и направления их использования допускается бесплатная приватизация гражданами нескольких участков в пределах их размеров.

Новый земельный закон предоставляет гражданам возможность бесплатного получения в частную собственность земельного участка

размером до двух гектаров без всяких оговорок. Раньше нормативный размер

участка, который мог принадлежать гражданину на праве собственности, составлял 0,6 га. С согласия областного совета этот размер можно было увеличить до двух гектаров. Однако большая часть участка предоставлялась на условиях права пользования ею. Из этого следует, что граждане, которые не оформили свои права на земельные участки, которые находятся в их фактическом пользовании, и предназначенные для ведения личного крестьянского хозяйства, а также другие граждане, которые не реализовали свое право в пределах ранее предусмотренной нормы (до 0,6 га), но имеют в пользовании земельные участки большей площади, не имеют права на бесплатную приватизацию части участка, который превышает норму, и доведение его до размеров норм, предусмотренных действующим Земельным Кодексом Украины.

Однако в части 2 статьи 121 Земельного Кодекса предусмотрена возможность увеличения размера земельного участка, который передается гражданину для ведения личного крестьянского хозяйства. Это может иметь место в случае получения гражданином в натуре (на местности) участка, отведенного за счет доли (пая), которым он владел на праве коллективной собственности в составе земель коллективного сельскохозяйственного предприятия.