P=f(C). - раздел Экономика, ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ До Тех Пор, Пока Затраты На Строительство Ниже Цен, Сложившихся На Рынке Недв...
До тех пор, пока затраты на строительство ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства растут (это связано с необходимостью освоения новых территорий; увеличением цен на стройматериалы поставщиками в связи с ростом спроса на них; применением более прочных материалов из-за роста этапности застроек и т.д.).
Когда затраты на строительство достигнут уровня цен на рынке недвижимости, строительство станет нерентабельным для частных застройщиков и будет прекращено.
Созданная недвижимость (так называемые «валовые инвестиции») будет присоединена к имеющемуся фонду недвижимости (жилищному фонду). Вместе с тем, одновременно часть имеющегося фонда должна выбыть в связи с износом:
Sa=S.G,
где Sa -выбывший фонд,
G - норма амортизации.
Величина выбытия зависит от возрастной структуры фонда недвижимости и нормы амортизации. Поскольку объемы строительства в отдельные периоды не одинаковы, то абсолютная величина выбывающего фонда существенно различна в разное время.
Следовательно, изменение величины фонда недвижимости будет определяться как разница между вновь созданным и выбывшим фондом:
S=C- Sa
Эта разница носит название «чистые инвестиции» и можетиметь положительное, нулевое или отрицательное значение. В первом случае объем предложения на рынке жилищных услуг возрастает (что ведет при прочих неизменных условиях к падению уровня арендной платы), во втором он остается неизменным, в третьем - уменьшается (уровень арендной платы повышается).
Ä Если обратиться к опыту Санкт-Петербурга, то объемы нового жилищного строительства в 1995-1997 гг. колебались в пределах 600-800 тыс. кв. м, в 1998 г. построено около 1 млн кв. м. В то же время около 15 млн кв. м нуждается в капитальном ремонте, в том числе приблизительно 4 млн кв. м составляет фонд, находящийся в аварийном и предварийном состоянии. Таким образом, чистые инвестиции имеют отрицательное значение. Это означает, что существует потенциальная опасность выбытия из эксплуатации значительных объемов жилищного фонда (причем единовременно, учитывая, что значительную часть жилищного фонда составляют здания, построенные в конце 50-х - начале 60-х годов («хрущевки»), нормативный срок эксплуатации которых уже исчерпан).
Общее представление о ситуации с выбытием жилищного фонда в Петербурге дает табл. 3, показывающая долю зданий различных периодов постройки в общем фонде жилой недвижимости города.
Таблица 3. Доля зданий различных годов постройки в Петербурге*
Время постройки
До 1918г.
1918-- 1940
1941--1950
1951--1960
1961--1970
1971--1980
1981-- 1988
Итого
Процент к итогу
16,4
2,9
0,1
9,5
28,1
28,5
14,5
"Источник: Санкт-Петербург в зеркале статистики. СПб, 1993. С. 21.
Как видим, здания, построенныев 1951-1970 гг., составляют почти 40°/о от общего объема жилищного фонда, Это более 30 млн кв. м жилья.
Подумайте, к каким последствиям для рынка недвижимости может привести длительное несоответствие между объемами строительства и объемами выбытия жилищного фонда.
Введение... Настоящий курс посвящен теоретическим вопросам функционирования рынка... Его общая цель познакомить вас с основными особенностями недвижимого имущества как объ екта рыночных отношений...
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ:
P=f(C).
Что будем делать с полученным материалом:
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1. Понятие недвижимости имущества
1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
1.3. Физиче
Понятие недвижимости имущества.
Определение недвижимого имущества, характеристика понятия «объект недвижимого имущества» является той исходной точкой, с которой начинается изучение экономики недвижимости.
Развернутое опр
Особенности недвижимости как экономического актива
Ä В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовыеактивы (налич
Понятие рынка недвижимости
Определение понятия «рынок недвижимости» представляет собой довольно серьезную проблему в связи с многообразием экономических процессов, в которых недвижимое имущество выступает в качестве объекта
Рынки недвижимости разного функционального назначения
Как уже отмечалось, недвижимое имущество способно выполнять различные функции, выступая и как предмет потребления, и как составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяйственной дея
Рынки операций с недвижимостью
О многообразии операций с недвижимостью уже шла речь выше, и фактически каждая из них может быть основанием для выделения особого сегмента рынка.
Однако важнейшее значение среди всего спе
Рынки профессиональной деятельности на рынке
Традиционно в профессиональной деятельности на рынке недвижимости принято выделять четыре основных направления, которым соответствуют четыре профессиональные группы. Представление об этих направле
Первичный и вторичный рынки недвижимости
Еще раз обратим внимание на такую характеристику недвижимости как ее долговечность. Долговечность недвижимого имущества, возможность его неоднократного представления на рынке в качестве части сово
Трансакционные издержки на рынке недвижимости
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки (трансакционных издержек).
Развернутая к
Риски на рынке недвижимости
Ä В общем виде под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми. На рынке недвижимости в
Проблема ликвидности на рынке недвижимости
Несовершенство рыночной информации, высокий уровень трансакционных издержек, локальность рынков недвижимого имущества, многообразие рисков на рынке недвижимости вплотную подводят нас к еще одной
Рынок недвижимости и реальная экономика
Рынок недвижимости органически связан с целой группой смежных рынков: финансовым рынком, рынком подрядных работ, рынком строительных материалов, рынком рабочей силы, рынком потребительских товаров
Влияние отдельных факторов на состояние рынка
Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости.
Влияние экономической конъюнктуры:
Принципы оценки недвижимости
Поскольку оценка недвижимости - субъективный процесс, то неизбежно возникает вопрос: а насколько можно доверять выводам оценщика?
Конечно, очень важно, чтобы оценщик соблюдал правила проф
Затратный метод
В основе настоящего метода лежит принцип замещения.
Главная идея затратного метода оценки - объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.
Метод
Алгоритм применения затратного метода.
1 э т а п. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
Оценка может проводиться с использованием различных методов.
Метод количественного ана
Доходный подход (метод капитализации дохода)
Доходный подход (ДП) базируется на таких принципах оценки недвижимости, как ожидание и замещение.
Основная идея подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, кот
Особенности оценки отдельных типов недвижимости
Методы оценки недвижимости имеют универсальное значение, но отдельнымтипам недвижимости присущи свои специфические черты, особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отве
Основные методы финансирования девелопмента
Анализ международного опыта финансирования проектов по развитию недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов:
• за счет краткосрочного финансирования
Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
Первый вариант финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотношениях двух сторон: девелопера и коммерческого банка.
Коммерческий банк и девелопер принимают на себя в
Долгосрочное финансирование
Этот вариант состоит в том, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и краткосрочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать ( и иногда выступает) к
Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита специализированного ипо
Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
В конце 80-х годов в США, Великобритании и ряде других стран стали возникать проблемы в финансировании девелопмента. Одной из причин этого послужило укрупнение проектов как таковых, что привело к
Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
Ä Выше уже шла речь об основных особенностях российского рынка недвижимости, факторах, определяющих его своеобразие и влиянии, которое они оказывают на финансирование проектов девелопмента. П
Выпуск ценных бумаг (облигаций). Жилищные займы
Ä Облигация, как известно, - это долговое обязательство, по которому заемщик гарантирует кредитору выплату фиксированной суммы через определенные периоды времени и возврат основной суммы долг
Банковское краткосрочное кредитование
Кредитование строительства банками занимает сегодня лишь очень незначительную часть в общих объемах финансирования - как уже отмечалось, их доля составляет в лучшем случае несколько процентов.
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов