Рыночный подход (сравнительный анализ продаж (САП)).

САП основан на принципе замещения. Метод САП основывается на сравнении сопоставимых объектов недвижимости. Покупатель склонен при покупке выбирать из нескольких вариантов по следующим параметрам:

- цена;

- источник финансирования;

- условия заключения сделки.

Последовательность осуществления метода сравнительного анализа продаж:

1) Выявляются источники информации по недавним продажам сопоставимых объектов на рынке недвижимости. Источниками информации могут быть риэлтерские агентства, ипотечные банки, страховые компании, территориальное управление по несостоятельности и банкротству, территориальное управление по гос. ком. имуществу.

2) Проверка информации о сделках включает в себя:

- подтверждение сделки одним из основных участников;

- выявление условий продаж, то есть учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительной ситуации, обе стороны обладали типичной рыночной информацией; обе стороны поступают экономически рационально; финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям.

3) Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

4Ипотека и ипотечное кредитование

4.1 История ипотеки

 

Впервые слово «ипотека» появилось в 6 чеке до н.э. в древней Греции. Ипотекой назывались столбы с табличками, которые ставились на землю, отданную в залог. На табличках отслеживалась вся (кредитная) история этого участка.

Ипотечное кредитование успешно развивалось до периода феодальной раздробленности в Европейских странах и странах ближнего Востока и до 12 века в России. Дальнейшее оживление ипотеки в Европейских странах связывают с появлением мануфактур, разделением труда и появлением богатой буржуазии. В России небольшое оживление ипотечного кредитования среди крупных землевладельцев относится к 18 веку. Дальнейшее развитее ипотеки в России связывают с отменой крепостного права и датируется 1866.

В первые в залог стали отдавать небольшие земельные участки. Расцвет ипотеки в России 1800-1910 г. После 1917 г. Необходимость в ипотечном кредитовании отпала, в связи с отменой частной собственности на землю. Далее появление ипотеки в России в 1991г. Крупный приток иностранного капитала в 1998г. Вызвал значительный рост ипотеки, но по сравнению со странами Америки, ранок ипотечного кредита развит слабо.

 

4.2 Основные понятия

 

1. Постоянный ипотечный кредит (самоорганизующийся). Это разновидность кредита широко распространена в странах с развитой рыночной экономикой, где годовая инфляция составляет 3-4%. Кредит предполагает равные выплаты в погашение долга через равные промежутки времени.

2. Кредиты с переменными выплатами. Основная особенность – разовая периодичность выплат основного долга и процентов по нему. Могут существовать дополнительные условия.

2.1 Кредит с жаровыми выплатами – единовременный итоговый платеж процентов или основного долга. Этот вид кредита делится на:

- Кредиты с замораживанием процентных выплат – то есть единый платеж процентов или основного долга в конце срока использования. Исполняется крайне редко.

- Кредиты с выплатой только процентов - проценты выплачивают по договору. Выплата основного долга в конце периода.

- Кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом – частичная амортизация до конца срока исполнения.

2.2 Пружинные кредиты – регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.

Например: Кредит взят на 7 лет, в течение первых 3х лет только основной долг, в течение оставшихся 4 лет – только проценты.

2.3 Кредиты с участием – при финансировании доходной недвижимости. Этот кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор регулярно получал выплаты по основному долгу и проценты участвует в доходах от объекта.

- Кредит с участием доходов – кредитор получает часть операционного дохода.

- Кредит с участием в приросте стоимости – кредитор получает часть выручки или прироста капитал, полученной от продажи недвижимости.

2.4 Кредит с нарастающим платежом - такой расчет, что платеж в начале срока меньше, чем в конце.

2.5 Кредит с обратным аннуитетом – уменьшение в конце срока кредитования платежей.

2.6. Кредит с переменной ставкой – привязан к основному из индексов денежного рынка (инфляция, курс валют, ставка рефинансирования). Чем выше ставка тем ниже срок кредитования.

2.7 Канадский roll over – характеризуется тем, что переменная ставка изменяется через строго определенные промежутки времени. (разновидность - с оговоренной ставкой).

2.8 завершающая ипотека – уже под аккредитивную недвижимость предоставляется 2й кредит в погашение первого, ставки по которому выше, чем по первому.

2.9 Кредиты с добавленной процентной ставкой – предусматривает отнесение объектов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.

 

4.3 Оценка эффективности привлечения заемного капитала

 

Оценка эффективности привлечения заемного капитала характеризуются показателем финансового левериджа. Можно начинать выбирать заемные средства, если точность финансового рычага < 0,5.

 

4.4 Правила получения ипотечного кредита

 

 

1 – направляет требование об обеспечении кредита.

2- предоставляет документы на заключение договора ипотеки.

 

2- должник заключает договор с залогодержателем о гарантировании его долга перед залогодержателем.

При ипотечном кредитовании банк интересуется характеристиками закладываемого имущества и затем уже заемщиком.

Основные положения договора об ипотеке:

1. Предмет ипотеки: может быть право на имущество залогодателя. В предмете ипотеки должно быть наименование объекта недвижимости, его местонахождение, наименование органа, зарегистрировавшего право залогодержателя. В РФ – это единый государственный реестр прав на недвижимость. Обязательно должен быть указан срок аренды и срок ипотеки.

2. Существо обеспечиваемого ипотекой залога: должно быть обязательно оговорено в договоре об ипотеке с указанием сумм обязательств (беспроцентного). В том случае, если изначально не указана сумма обязательств, то должна быть указана верхняя его граница или порядок и условия ее определения в будущем. В договоре должно быть указано основание возникновения обязательств. В договоре указывается периодичность выплат или порядок расчета этой периодичности. В случае существования закладной – это указывается в договоре ипотеки с указанием места регистрации закладной. Нотариус делает отметку на закладной о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, номерует и скрепляет печатью листы.

3. Существенные условия договора ипотеки:

- должна быть указана дееспособность всех участников договора.

- должны быть соблюдены правила нотариального удостоверения и государственной регистрации.

- кредитный договор, содержащийся в договоре об ипотеки подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

- Право залога залогодержателя возникает с момента вступления договора в силу. В том случае, если правила не соблюдены договор ипотеки считается ничтожным и полежит уничтожению.

4. Порядок оценки объекта ипотеки:

1) По соглашению сторон оценка может быть произведена независящим оценщиком.

2) Государственным комитетом или гос. имущественным комитетом и соответственно его региональным представителями.

Земельные участки оцениваются по цене не ниже нормативной.

5. Порядок регистрации договора ипотеки.

Документы, которые требуются для регистрации:

- нотариально удостоверенный договор ипотеки и его копии;

- документы, указанные в договоре;

- документ, удостоверяющий уплату гос. пошлины;

- закладная и ее копии, если она предусмотрена;

- приложения к закладной;

- письменное согласие государственного комитета по управлению имуществом при залоге государственной недвижимости;

- материалы по стоимости и оценки объекта недвижимости;

- справка о геокодах объекта ипотеки;

- данные о залогодержателе;

- опись документов в трех экземплярах.

6. Условия и процедура государственной регистрации ипотеки:

3) Датой государственной регистрации является дата регистрации в ЕГРПН.

4) Копии договора об ипотеке и закладной с приложениями сдаются в архив ЕГРПН.

Отказ от государственной регистрации возможен в случаях:

- Неправильное оформление документов.

- В случае если ипотека данного объекта недвижимости запрещена законом.

- В других случаях, предусмотренных ГКРФ.

Государственная регистрация осуществляется:

- По местонахождению объекта недвижимости;

- На основании заявления залогодержателя и договора об ипотеки;

- Путем совершения регистрационной записи в ЕГРПН с указанием следующих сведений: о первоначальном залогодержателе, предмете залога, суммы обеспечиваемого обязательства, закладной.

Государственная регистрация осуществляется в течение 1 месяца.

Удостоверяется договор государственной регистрации путем надписи на договоре и закладной с указанием органа государственной регистрации, номера, даты. Заверяется подписью должностного лица и печатью.

 

4.5 Особенности ипотеки предприятия

 

1. Рынок предприятия в РФ развит слабо.

2. Существует масса административных ограничений, предусматриваемых его развитие.

3. Нет законодательного регулирования ипотеки некоммерческих кредитных учреждений.

Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений:

1. Законодательное регулирование:

- Право залога распространяется на все имущество предприятия, если иное не предусмотрено договором;

- Ипотекой предприятия может быть обеспечено следующее обязательство: в размере не меньше половины стоимости имущества предприятия, подлежащая исполнению не меньше чем через год с момента заключения договора, если в договоре предусмотрен меньший срок, то требование о взыскании можно предъявлять не ранее чем через год;

- Ипотека зданий, сооружений запускается с одновременной ипотекой земельного участка на котором находится здание, либо часть участка, функционально обеспечивающая объект залога или права аренды соответствующей части участка.

2. Особые правила предоставления ипотеки:

- Передача в ипотеку допускается с согласия собственника имущества, уполномоченного им лица или органа, иначе договор считается ничтожным;

- Обязательные документы к договору об ипотеке:

1) Акт инвентаризации всего имущества;

2) Бухгалтерский баланс;

3) Заключение и отчет независимого оценщика (в случае если в отношении предприятия возбужден дело о банкротстве, решение о залоге имущества имеет право принимать административный управляющий совместно с советом кредиторов).

- Собственник имущества оставляет за собой право владеть им и получать от его использования экономические выгоды.

- В случае продажи предприятия новый собственник получает те же права, что и старый и в случае выплаты долгов право распоряжения.

Права сторон об ипотеки предприятия:

Залогодатель имеет право:

- Распоряжаться имуществом предприятия переданном в ипотеку, вносить в его состав изменения, если это не уменьшает указанную в договоре общей стоимости заложенного имущества и не нарушает другие условия договора об ипотеке;

- Передавать в залог и отчуждать имущество предприятия с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Права залогодержателя:

- Обратиться в суд о досрочном исполнении обязательств или введения ипотечного контроля за деятельностью залогодателя, если он не принимает меры по сохранности заложенного имущества и эффективного его использования, что уменьшает стоимость заложенного имущества.

- Залогодержатель решением суда в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен: требовать бухгалтерские или иные отчеты, документы по согласованию сделок с имуществом и т.д.

РЕЗЮМЕ: Требование о взыскании на заложенное имущество может быть осуществлено только через суд. Покупателю предприятия на торгах переходят все права собственника.

 

4.6 Мировой опыт ипотечного кредитования

 

Вторичный рынок ипотечного кредитования возник в Пруссии в 1769г. Главной ее особенностью была существующая в то время круговая порука, т.е. союз землевладельцев при недостаточной стоимости имущества, указанного в закладной несли солидарную ответственность по оставшейся его части.

Поскольку все чаще закладная стала использоваться как средство платежа в Пруссии появилось государственное регулирование рынка ипотечного кредитования, так установилась предельная сумма совокупно выпущенных банком закладных, которая не могла превышать больше в 10 раз собственных средств кредитных учреждений.

С развитием рынка эти пропорции устанавливались сначала как 15:1, в настоящее время как 20:1. по примеру Пруссии стали развиваться рынки в других странах Западной Европы. В США рынок ипотечного кредитования стал развиваться под влиянием государственного регулирования конгресса США, федерально-жилищной администрации, министерства экономического развития и ассоциации по делам ветеранов. В 1938г. Решением конгресса США была учреждена корпорация «Фени-мей», сначала она была государственной и занималась развитием ипотечного кредитования среди широких слоев населения.

В 1958г. Корпорация «Фени-мей» была разделена на «Фени-мей» и «Джини-мей». После этого «Фени-мей» стала наполовину частной, изменились цели функционирования корпорации. Приоритетной стала работа на рынке высокодоходных закладных. В 1974г. «Фени-мей» становиться полностью частной корпорацией и стала заниматься покупкой и использованием закладных гарантированных федерально-жилищной администрацией и ассоциацией по делам ветеранов.

«Джини-мей» - государственная корпорация - оказания помощи малоимущему населению, для которых недостаточны обычные методы кредитования на приобретение жилья. В 1970г. Появляется корпорация по величине «Фреди Мак», которая стала работать с рисковыми закладными (незастрахованными).

 

4.7 Состояние и развитие ипотеки в РФ

 

До 1991ш. в РФ существовала планово-административная система распределения жилья на безвозмездной основе. После развала плановой экономики жилищное финансирование из федерального бюджета значительно снизилось. Перед руководителями регионов встал вопрос о необходимость обеспечения жильем очередников.

Существовало 2 различных сценария:

1. Коммерческая продажа жилья на вторичном рынке и строительства на эти деньги бесплатного жилья.

2. Коммерческая продажа жилья на первичном рынке.

Существует третий вариант обеспечения жильем нуждающихся в улучшенных жилищных условиях – это иоптечное кредитование.

КОМБИИНВЕСТ – корпорация совместила следующие функции: строй инвестиций, семейные счета, коммерческое кредитование.

 

Рисунок 2 - Организационно – финансовая структура источников финансирования, предложенная КОМБИИНВЕСТом.

1 – проектно-изыскательные работы;

2 – предпроектные работы;

3 – разрешительная документация;

4 – рабочий проект;

5 – строительно-монтажные работы;

6 – плата за пользование кредитом;

7 – возврат инвестиционных средств и доходов по ним.

 

Генеральный менеджер – это предприятие, юридическое лицо, организующее процесс строительства (реконструкции).

Локальный менеджер – организация, которая занимается непосредственно на месте.

 

Рисунок 3 – Источники финансирования.

1 – этап накопления;

2 – локальный инвестор вносит средства;

3 – накопление средств на счете у компании инвестора;

4 – предоставление бюджетных субсидий.

 

Возможные источники финансирования нового строительства:

5) Обязательным источником инвестирования нового жилья для конкретного гражданина является его личный целевой вклад.

6) Возможным источником являются адресные субсидии местных органов власти как юридических так и физическим лицам.

7) Средства от фьючерсной продажи недвижимости инвестора. Предполагает продажу объекта недвижимости в будущем, но не позднее чем за три месяца до сдачи инвестиционного объекта по цене, установленной генеральным менеджером в настоящее время. В случае если генеральный менеджер согласен на эту продажу, он включает этот объект недвижимости в свой лист командировок.

8) Краткосрочный заем.

 

Структурная схема взаимодействия участников инвестиционного проекта представлена на рисунке.

 

Рисунок 4 - Структурная схема взаимодействия участников инвестиционного проекта.

 

1. Банк-гарант получает 2% от стоимости инвестиционного проекта. Эти 2% уплачивают локальные инвесторы.

2. 2% от стоимости объекта получает страховая компания, их уплачивает локальные инвесторы.

Генеральный менеджер, банк-гарант, страховая компания обязуются не превышать в течении 14 дней срок удовлетворения прав на возврат требований, из которых в течении первых 7 дней ответственность закрепляется за генеральным менеджером, в течении следующих 7 дней за страховой компанией.