ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ - раздел Право, ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО Действующий Земельный Кодекс Рф Не Содержит Специального Раздела Об Обороте И...
Действующий Земельный кодекс РФ не содержит специального раздела об обороте или сделках с земельными участками. Однако это не означает, что земельное законодательство не регулирует этот круг отношений.
В ЗК РФ содержится ряд норм, устанавливающих общие начала оборота земельных участков: устанавливаются определенные требования к оборотоспособности и соответственно обороту земель, установлены критерии изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков.
Понятие оборотоспособности земельного участка. Правовое регулирование оборота земельных участков
В качестве недвижимого имущества земельный участок наделен таким правовым качеством, как оборотоспособность. Под оборо-тоспособностью согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие оборотоспособности гражданских прав, следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица
к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит и ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности зе-136
мельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Ограничение или изъятие из оборота определено Земельным кодексом как утвержденные законом условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность установленных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц — участников оборота), а также не могут быть объектом сделок.
При этом земельные участки, изъятые из оборота, в соответствии с указанной статьей ГК РФ должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограниченно оборото-способные), определяются в порядке, установленном законом. И в соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, ограничение оборота, а также и допущение к обороту земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно Земельным кодексом РФ, иными федеральными законами. К упомянутым федеральным законам прежде всего следует отнести те из них, которые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно связанной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов. В данном случае следует иметь в виду Лесной кодекс Российской Федерации, который устанавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности, Водный кодекс Российской Федерации, которым определено, что большинство водных объектов находится в собственности государственной. Упомянутые нормы данных федеральных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.
Следует заметить, что сейчас отношения по переходу прав на земельные участки путем заключения сделки достаточно активно регулируются законодательством субъектов РФ, и к этому нет четких правовых препятствий. Статья 129 ГК РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах, а законодательство о земле в соответствии со ст. 72 Конституции РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Однако, признавая права субъектов, не следует забывать, что ощутимые разногласия в регулировании перехода земельных участков от одного субъекта РФ к другому противоречат необходимости обеспечения единого экономического пространства и единой государственной земельной политики на территории Российской Федерации, тем более в условиях современной нестабильности земельных отношений.
Существующие пробелы в законодательном регулировании сделок с земельными участками в известной степени могут быть оправданы, поскольку российская правовая система только осваивает рынок земельных участков, легализованный в стране сравнительно недавно. Для адекватного регулирования данных отношений право обязано верно оценивать роль рынка земельных участков в экономических отношениях, социальные и политические последствия развития этого рынка.
Ограничение оборотоспособности земельных участков
Уяснение ограничения оборотоспособности земельных участков важно в том числе тем, что согласно Земельному кодексу РФ только участки, не изъятые из оборота, могут быть объектами сделок.
Пунктом 4 ст. 27 ЗК РФ устанавливается закрытый перечень земельных участков, изъятых из оборота. Это означает, что иными нормативными актами, в том числе федеральными законами, не могут быть установлены иные виды земельных участков, изъятых из оборота, в сравнении с уже указанными настоящим Кодексом.
В соответствии с ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и националь ными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 на стоящего Кодекса);
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Феде рации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций Федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хране ния ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых соз даны закрытые административно-территориальные образования;
8) исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Госу дарственной границы Российской Федерации.
Ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не ука занные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;
2) в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установ ленных федеральными законами;
3) занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
4) занятые особо ценными объектами культурного наследия наро дов Российской Федерации, объектами, включенными в Список все мирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;
6) не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ в границах закрытых адми нистративно-территориальных образований;
7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том чис ле морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, со оружений навигационного обеспечения воздушного движения и судо ходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирова ния международных транспортных коридоров;
8) предоставленные для нужд связи;
9) занятые объектами космической инфраструктуры;
10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
11) предоставленные для производства ядовитых веществ, нарко тических средств;
12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными вещества ми, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся де градации земли.
К земельным участкам, изъятым из оборота, отнесены в первую очередь государственные природные заповедники и национальные парки, как особо охраняемые природные территории, находящиеся в федеральной собственности. Согласно ст. 95 ЗК РФ в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Далее, изъятыми из оборота являются земли, на которых расположены объекты, обеспечивающие государственную безопасность и оборону, а также объекты атомной промышленности государства.
В целом, поскольку размещение перечисленных объектов является основанием для изъятия соответствующих земель из оборота, следует считать, что за прекращением (ликвидацией) данных объектов в установленном порядке должно следовать снятие запрета на оборот земельных участков.
Земельные участки, изъятые из оборота, могут быть включены в оборот при соблюдении условий, установленных специальным законодательством, в зависимости от категории земель либо в зависимости от изменений в правовом режиме объекта недвижимости, расположенной на данном земельном участке.
В отношении регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения Земельный кодекс РФ придерживается позиции, согласно которой оборот земель данной категории должен регулироваться специальным федеральным законом. При этом п. 7 ст. 27 ЗК РФ исключение сделано для земельных участков сельскохозяйственного назначе-
ния, предоставленных гражданам для указанных в пункте целей и не изъятых из оборота.
С.А. Боголюбова
Допущено Министерством образования Российской Федерации
в качестве учебника для студентов высших учебных заведений,
обучающихся по специальности «Юриспруденция»
ПРЕДМЕТ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА
Российская земельная реформа, обусловленная необходимостью отказа от господствующих в советскую эпоху методов голого администрирования в области управления экономикой, в том числе и в области рег
МЕТОДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА
Для характеристики отрасли права вообще и земельного права в частности наряду с предметом важно выявление особенностей методов регулирования земельных отношений. Под методом отрасли права понимает
СИСТЕМА ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА И ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Земельное право занимает самостоятельное место в общей системе права, поскольку оно направлено на регулирование конкретного по своей сущности вида общественных отношений, т. е. земельных отношений
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА
Принципы отрасли права — это основополагающие начала, которыми руководствуются участники правоотношений. Особенностью принципов земельного права является их фиксация в отраслевом земельном законе
ИСТОРИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА РОССИИ
Любое историческое событие является следствием цепи прежних, и оно же будет следствием событий будущих, какой радикальностью ни отличалось бы происходящее.
Имеет смысл представить земельны
ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ИСТОЧНИКОВ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА
Целесообразно вначале хотя бы кратко остановиться на некоторых теоретических вопросах, необходимых для дальнейшего усвоения учебного материала. Для надлежащего понимания описываемых институтов зем
ЗАКОН - ВЫСШАЯ ФОРМА НОРМАТИВНОГО ПРАВОВОГО АКТА
Если среди источников земельного права на первом месте нахо дится нормативный правовой акт, то среди различных видов норма тивных правовых актов закон в России стоит на первом месте и зан
НОРМАТИВНЫЕ УКАЗЫ ГЛАВЫ ГОСУДАРСТВА И ИНЫЕ ПОДЗАКОННЫЕ АКТЫ
В условиях России основным источником земельного права, как и остальных отраслей права, являются подзаконные нормативные акты. В них прежде всего входят указы Президента РФ, а также постановления
ЗНАЧЕНИЕ ОБЩИХ ПРИНЦИПОВ, ДОГОВОРОВ И ОБЫЧАЕВ
К источникам земельного права начинают относиться общие принципы права, нормативные договоры и некоторые обладающие юридической силой обычаи. Признание этих феноменов источниками права
ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
В связи с приобретением (приватизацией, куплей-продажей), использованием и охраной земель между органами власти, организациями и частными лицами складываются определенные отношения, которые регу
НОРМЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА
В результате земельной реформы нормы земельного права приобрели более сложное содержание, чем прежде, поскольку они регулируют отношения, возникающие не только по поводу самого земельного участка,
УЧАСТКОВ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Права собственников
земельных участков
землепользователей,
землевладельцев
и арендаторов
Права и обязанности лиц, использующих земельные
ОБЩИЕ ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Права на земельные участки возникают на основаниях, предусмотренных гражданским законодательством и федеральными законами земельного и иных отраслей законодательства. Обратим внимание на то, что
СОБСТВЕННОСТИ
Современным законодательством' уделяется существенное внимание предоставлению земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства. В принципе это имеет под соб
ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
Права на земельные участки, предусмотренные законодательством, могут быть прекращены только по тем основаниям и в том порядке, которые предусмотрены законом.
Земельный кодекс РФ разделяет
СОБСТВЕННИКАМИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
В правовом регулировании прекращения прав на земельные участки лиц, не являющихся их собственниками, есть некоторые общие черты. В частности, можно выделить добровольное и принудительное прекращен
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Земельным кодексом урегулированы особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости. Положения о купле-продаже земельных участков пр
АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем.
Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гра
НА ТОРГАХ
Отношения по заключению договоров, предметом которых являются земельные участки или права на них, подчинены общим нормам о заключении договоров на торгах, установленных гражданским законодательст
И охраны земельляется государственное управление.
Вместе с тем в этой сфере все более активизируется роль общественных организаций, которые в соответствии со своими уставными задачами участвуют в решении политических, хозяйственных, в том числе
ОРГАНЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ ФОНДОМ
Государственное управление в области использования и охраны земель осуществляют как представительные, так и исполнительные органы власти.
1 Некоторые из названных функций управл
ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
Землеустройство — необходимое условие обеспечения рационального использования и охраны земель. В проведении его заинтересовано не только государство в лице его органов, осуществляющих функции уп
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР
Впервые необходимость ведения земельного кадастра была признана в Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г.1 С тех пор законодательство о земельном кадас
ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ
Под общим названием «платность использования земли» в ст. 65 Земельного кодекса РФ упоминается земельный налог и арендная плата. При этом не указывается на различия этих платежей. Между тем правова
Quot;-v— --- „,..>,„,, гтпст&тга гтимм ич способе
применяемую в определенных законодательством случаях с целью обеспечения государственных интересов. Она применяется как нижний предел стоимости земли при продаже земель, находящихся в госуда
КОНТРОЛЬ ЗА ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ И ОХРАНОЙ ЗЕМЕЛЬ. МОНИТОРИНГ ЗЕМЕЛЬ
В условиях рыночной экономики государственный контроль за рациональным использованием земель приобретает еще большее значение, чем раньше. Законодательство о земельной реформе предоставляет собст
Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору
и ее территориальные органы осуществляют на землях сельскохозяйственного назначения и земельных участках сельскохозяйственного использования в составе земель поселений контроль за соблюдением:
ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ТРЕБОВАНИЯ ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ
(ПОЧВ)
Федеральный закон «Об охране окружающей среды» содержит общие экологические требования, которые должны соблюдаться как при планировании и проектировании использова
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Судебная защита
как форма защиты
нарушенных или
оспоренных прав
Одной из форм защиты нарушенного или оспариваемого права является судебная
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ
Правовой режим этой категории земель определяется ст. 83— 85 Земельного кодекса Российской Федерации, а также другими федеральными законами: в части обеспечения рационального использования городс
Застройки
сельсоветов);
генеральные планы городских и сельских поселений;
проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований.
Градостроительная д
ОХРАНА ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ В ПОСЕЛЕНИЯХ
Существует широко распространенное мнение о том, что жить в крупных городах — промышленных центрах становится все труднее для здоровья людей из-за неблагоприятной экологической обстановки. Такая с
Общие положения
Каждый гражданин Российской Федерации имеет равные возможности получить (приобрести) земельный участок для строительства жилого дома, ведения личного подсобного или дачного хозяйства, ведения крес
КОНДОМИНИУМЫ
Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. В кондоминиуме отдельные
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ПРИГОРОДНЫХ И ЗЕЛЕНЫХ ЗОН
В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в с
И ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Земельным кодексом РФ определены основные критерии, дающие возможность отграничить данную категорию земель от иных, установленных ст. 7 настоящего Кодекса. Каждый из видов использования, указанных
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ И ЗЕМЕЛЬ ЭНЕРГЕТИКИ
Правовой режим земель промышленности прежде всего подчинен интересам развития промышленных отраслей хозяйства Российской Федерации. Земли этой категории предназначены для размещения объектов промыш
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ТРАНСПОРТА
Объектами транспортных систем Российской Федерации заняты значительные земельные площади государства. Правовой режим данных земель прежде всего зависит от вида и назначения транспортных коммуникац
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Правовой режим указанных земель определен требованиями по эксплуатации так называемых информационных сетей.
Землями связи, радиовещания, телевидения, информатики, согласно ст. 91 ЗК РФ, п
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ОБОРОНЫ И БЕЗОПАСНОСТИ
Землями, используемыми в этих целях, признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных Сил Российской Федерации, войск Пограничной службы Российско
ПОНЯТИЕ И СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ И ИХ ОБЪЕКТОВ
К землям особо охраняемых территорий и их объектов относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и ин
ЗЕМЛИ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ПРИРОДНЫХ ТЕРРИТОРИЙ
К землям особо охраняемых природных территорий относятся:
земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, на
Заказники Государственными природными заказниками
объявляются территории, имеющие особое
значение для сохранения и восстановления природных комплексов или их компонентов и поддержания экологического баланса. Их основные задачи — ресурсос
Парки и сады Дендрологические парки и ботанические сады
располагаются на землях, предоставленных
одноименным государственным учреждениям для создания и размещения коллекций растений. Дендрологическими парками и ботаниче-
скими
ОСОБО ЦЕННЫЕ ЗЕМЛИ
Земельный кодекс РФ особо ценными называет земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную и историко-культурную ценность, относя
ПОНЯТИЕ И РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬ ЛЕСНОГО ФОНДА
Земли лесного фонда предусматриваются в ст. 101 Земельного кодекса РФ. На землях лесного фонда располагаются леса, которые могут располагаться и на землях иных категорий.
Границы земель
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬ ЛЕСНОГО ФОНДА
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения
ПОНЯТИЕ И РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ВОДНОГО ФОНДА
Согласно ч. 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ при подразделении земель в Российской Федерации по целевому назначению на семь основных категорий выделяются наряду с землями особо охраняемых территорий
РЕАЛИЗАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛИ ВОДНОГО ФОНДА
Рассмотренные выше права собственности, аренды и иные вещные права на земельные участки реализуются с определенными особенностями и спецификой применительно к землям водного фонда, которые заслуж
УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЛЯМИ ВОДНОГО ФОНДА
В настоящее время происходит разграничение полномочий федеральных органов исполнительной власти, государственных органов субъектов РФ и органов местного самоуправления в области использования зем
ПОНЯТИЕ ПРАВОНАРУШЕНИЯ И ОТВЕТСТВЕННОСТИ
Юридическая ответственность является завершающим звеном действия правового механизма в любой сфере общественных отношений. Не является исключением и такая важнейшая в настоящее время область обще
ПРАВОНАРУШЕНИЯ
В ст. 75 Земельного кодекса РФ предусмотрена дисциплинарная ответственность, которой является юридическая ответственность в порядке подчиненности по службе рабочих и служащих предприятий, учрежден
АДМИНИСТРАТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
Согласно Кодексу РФ об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. административным правонарушением признается противоправное, виновное (умышленное или неосторожное) действие либо бездей
ГРАЖДАНСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
В условиях перехода к рыночным отношениям, развития, поощрения и охраны разнообразных форм собственности немаловажное значение приобретает гражданско-правовая (имущественная) ответственность (он
УГОЛОВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
Лица, виновные в совершении преступлений, т. е. общественно опасных деяний, запрещенных Уголовным кодексом под угрозой наказания, несут уголовную ответственность.
Принципы
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов